【心得分享】香港楼市受益房地产政策稳定

2022年2月15日05:00:44 发表评论

申请,香港楼市受益房地产政策稳定。在通胀预期下,香港楼市近日出现第二波小阳春,新盘以市价推出,一口气卖出近千个单位,反映买家已搁下先前的疑虑投入市场。撇除对经济前景的评估外,过去几年房地产政策的可预测性大大提高,亦成了楼市较快回复信心的潜在原因。

香港楼市自三月份起开始回稳,扭转跌势,本来公众对小阳春不无疑虑,但随后两个月,楼价虽然没有大幅反弹,但走势保持推力,个别屋苑成交已回复到去年九月金融海啸前水平,令不少分析员亦感意外。

除了成交价企稳,楼市交投量在近日亦能维持,最近有新盘开售,价钱贴近市价,结果成功出售逾千单位,外资证券商因应楼市转向而陆续加入唱好行列,令地产股连日大受追捧。

资产贬值潮下表现稳定

股票和物业,向来是港人最普遍的投资保值工具。这次金融海啸,恒生指数由三万二千点高位回落,最低跌穿万一点,以最近重返万八点关卡计,跌幅仍接近四成。相比之下,楼价在二○○八年头仍然上涨,到去年九月后才掉头回软,但经过一轮回升,跌幅大约在两成之内,明显跑赢股票。

物业这次跑赢股票,有不同理由可解释;首先,楼价这次表现虽然比股票好,但从历史因素看,香港楼价最高点是在一九九七年,去年反弹的高峰,仍然和一九九七年高峰有距离,如果和一九九七年的高点相比,楼价跌幅就较大;相反,港股由二○○○年的高峰万八点,一直升至二○○七年底的三万二千点,是真正的历史新高,升得多自然跌得多。

这次全球资产的跌浪,由金融市场引发,最受伤害的是股票及衍生工具投资者,首当其冲的当然亦是股市,而楼市则是受累下跌,由于物业属于传统投资保值工具,当市场追求较为稳定的投资对象时,资金率先重回楼市,亦令楼价在三月份开始带头回稳。

有意见认为,楼市回暖得力于美国有意长期维持低息,此举既减低了买楼负担,又促成了置业保值对抗通胀预期。无可否认,买楼收租是最常见的投资方法之一;然而,这次资金流入物业市场,实是过去多年香港土地政策较为稳定和清晰,增加了对避险资金的吸引力。

香港房地产政策在二○○三年出现大转向,当时政府推出孙九招,以勾地机制代替定期卖地,楼宇供应由市场决定。过去两年,虽然地产商有声音要求重新卖地,但当局依然维持政策不变,去年外围经济恶化,勾地数量进一步减少。由于地产商手头土地有限,负债又轻,就算在市况最不明朗时,亦没有大幅割价倾销,结果增强了市场信砖头的想法。

跌少会否升慢要看市场

过去港人喜爱置业保值多于买股保值,很大理由是觉得香港地少人多,物业供应有限,回归后住宅供应一度大增,曾令物业保值的观念大受打击,公众开始明白,房地产政策可以对楼价产生很大影响。以目前市场情况而言,未来几年住宅供应可预测性相当高,相反股票供应量就很视乎市况和公司集资情况,供应量变化可以很大,这是市道较易保持稳定的有利条件。至于楼市会否出现跌得少、升得慢,则要留待市场解答。

近年,中港经济逐渐接轨,在内地生活水平提高下,大陆物业无论质素和配套都逐渐和香港贴近,投资价值亦不断增加。若论两地物业最大不同处,就是香港比较接受楼宇作为投资工具的价值,注重土地政策的稳定性;内地楼市受惠于高增长,同时亦较易受市况过热出现政策干预的风险,由于有这个分别,加上其他社会条件不同,造就了不少内地富裕阶层喜欢来港置业。